Passo a passo completo para comprar seu primeiro imóvel pelo MCMV (com checklists)

Passo 1 — Descubra sua faixa de renda e entenda seus direitos

  • O MCMV organiza benefícios por faixas de renda. Isso influencia:
    • possibilidade e valor de subsídio
    • taxas e condições
    • exigência de documentação

Checklist:

  • Some todas as rendas do grupo familiar que vai compor renda (holerites, extratos, declaração MEI, pensões).
  • Se for informal, junte extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses e recibos. MEI? Separe DAS pagos e a declaração anual.
  • Veja se alguém da família tem prioridade (ex.: mulheres chefes de família, pessoas com deficiência, entre outros — verifique regras vigentes no site oficial).

Passo 2 — Consulte o teto do imóvel no seu Município

Você precisa saber qual é o valor máximo do imóvel que o programa aceita na sua cidade.

Caminhos para consultar:

  • Site da CAIXA Habitação, seção Minha Casa Minha Vida, e simulador habitacional, que sinaliza limites conforme a localidade .
  • Banco do Brasil, habitação, condições do MCMV .
  • Portarias e publicações do Governo Federal (Ministério das Cidades/órgãos oficiais) .
  • Atendimento em uma agência CAIXA/BB da sua cidade para confirmar o teto local e eventuais exceções.

Checklist:

  • Anote: município, bairro/região e tipo de imóvel (novo/planta/pronto).
  • Confirme o teto de valor máximo do imóvel para sua cidade.
  • Guarde o protocolo, print ou PDF da informação (útil para apresentar ao corretor/construtora).

Observação tranquilizadora: os tetos podem mudar ao longo do tempo. Se demorar alguns meses, confirme novamente antes de fechar negócio.

Passo 3 — Simule quanto você pode pagar (e como o teto impacta)

A simulação mostra se o valor do imóvel desejado, dentro do teto municipal, cabe no seu bolso.

Checklist:

  • Use o simulador da CAIXA/BB com:
    • renda familiar mensal total
    • cidade do imóvel
    • valor aproximado do imóvel (até o teto da cidade)
    • FGTS disponível (se tiver) para entrada
  • Salve o resultado da simulação (parcela estimada, prazos e necessidade de entrada).
  • Simule cenários: com e sem FGTS; prazos diferentes; imóveis com valores distintos (sempre dentro do teto local).

Dica acolhedora: simule um valor de imóvel um pouco abaixo do teto. Assim você tem margem para despesas de cartório, ITBI (se aplicável) e pequenos ajustes.

Passo 4 — Organize os documentos do jeito certo (isso evita atrasos)

Documentos de identificação, renda e situação civil são fundamentais para análise de crédito.

Checklist de documentos pessoais:

  • RG e CPF (ou CNH)
  • Comprovante de estado civil (certidão de casamento/união estável/divórcio)
  • Comprovante de residência recente
  • Comprovantes de renda:
    • CLT: holerites (últimos 3 meses) e carteira de trabalho
    • MEI/autônomo: DAS pagos, extratos bancários (3 a 6 meses), declaração anual do MEI, RPA/recibos
    • Benefícios/pensões: comprovantes ou extratos oficiais
  • Declaração do IRPF (se houver)

Checklist do FGTS (se for usar):

  • Extrato do FGTS (aplicativo FGTS)
  • Tempo de trabalho, ausência de imóvel próprio no município, e demais condições para uso

Passo 5 — Defina a busca do imóvel já filtrando pelo teto municipal

Com o teto confirmado, foque em imóveis que realmente se enquadram.

Checklist:

  • Procure por termos: “MCMV”, “Minha Casa Minha Vida”, “elegível MCMV” nas plataformas de imóveis.
  • Informe ao corretor, desde o início, o teto do município e sua faixa de renda.
  • Priorize imóveis prontos ou em obras avançadas se tiver pressa; imóveis na planta podem ter prazos maiores, mas às vezes melhores condições.
  • Verifique se a construtora tem histórico no programa (entregas, qualidade, prazos).

Dica acolhedora: peça que o corretor envie apenas imóveis com documentação apta ao MCMV e dentro do teto — isso poupa visitas desnecessárias.

Passo 6 — Faça uma pré-análise de crédito (pré-aprovação)

A pré-análise reduz incertezas e acelera a compra.

Checklist:

  • Leve seus documentos à agência/ correspondente bancário.
  • Solicite pré-análise com base na sua renda e na cidade do imóvel.
  • Se for informal/MEI, pergunte quais comprovantes aumentam suas chances (extratos, contratos de serviços, declaração contábil simplificada).

Resultado esperado:

  • Uma carta ou posição de pré-aprovação, com valor estimado de crédito e condições. Guarde esse documento.

Passo 7 — Visite e avalie o imóvel com olhar prático

Mesmo dentro do teto, o imóvel precisa ser adequado para a família no dia a dia.

Checklist:

  • Estrutura e acabamento: infiltrações, elétrica, hidráulica, ventilação, iluminação natural.
  • Localização: transporte, escolas, unidades de saúde, mercados e segurança.
  • Condomínio: valor da taxa e o que inclui (portaria, gás, água).
  • Documentação do imóvel: matrícula, situação do vendedor/construtora, habite-se (se pronto).

Dica: pergunte sobre custos além da parcela (condomínio, IPTU) para não comprometer o orçamento familiar.

Passo 8 — Proposta, avaliação e enquadramento no MCMV

Aqui o banco e o programa verificam valor, documentação e enquadramento.

Checklist:

  • Apresente a proposta ao vendedor/construtora e negocie: tenha como base o teto municipal e a pré-aprovação.
  • O banco fará avaliação do imóvel. Se o valor de avaliação for menor que o preço pedido, ajuste a negociação.
  • Confirme o enquadramento no MCMV: teto, renda, subsídio (se houver), uso do FGTS e demais condições.

Alerta tranquilo: divergências entre preço e avaliação são comuns. Negociar com calma faz parte do processo.

Passo 9 — Assinatura, cartório e entrega de chaves

Depois da aprovação, vem a parte final.

Checklist:

  • Leia o contrato com atenção (prazos, multas, seguro habitacional, condições de amortização).
  • Providencie ITBI e registro da escritura/contrato no Cartório de Registro de Imóveis, quando aplicável.
  • Guarde recibos, comprovantes e cópias digitais de tudo.

Dica de organização: crie uma pasta (física ou digital) com todos os documentos do processo.

Passo 10 — Pós-compra: cuide bem do seu financiamento

Pequenos cuidados evitam dores de cabeça.

Checklist:

  • Faça um orçamento familiar considerando parcela, condomínio e contas mensais.
  • Cadastre a parcela em débito automático, se possível, para evitar atrasos.
  • Se a renda melhorar, avalie amortizar com FGTS a cada 2 anos (ou conforme regras vigentes) para reduzir parcelas ou prazo.

Como consultar o teto do seu município, na prática (sem números específicos aqui)

  • CAIXA — Minha Casa Minha Vida: acesse a área de Habitação, use o simulador e/ou o atendimento online/presencial para confirmar o limite do valor do imóvel na sua cidade .
  • Banco do Brasil — Habitação: verifique as condições do MCMV, simule e confirme o teto da sua localidade .
  • Publicações oficiais: acompanhe portarias e comunicados do Governo Federal/Ministério das Cidades, que atualizam os parâmetros nacionais .
  • Atendimento local: uma visita à agência da sua cidade costuma trazer a informação do teto mais atualizada para sua realidade.

Dica: peça o envio por e-mail/WhatsApp da confirmação do teto ou um documento padrão. Isso facilita a negociação com corretores e construtoras.

Como o teto municipal afeta cada etapa (resumo rápido)

  • Busca do imóvel: define o universo de opções. Foque no que está dentro do limite.
  • Simulação e crédito: garante que o valor caiba na sua parcela e nas regras do programa.
  • Avaliação do banco: o imóvel precisa ter valor compatível com a avaliação técnica e com o teto.
  • Subsídio e entrada: com o valor do imóvel dentro do teto, é possível acessar benefícios conforme sua faixa e regras vigentes.

Erros comuns que você pode evitar

  • Pesquisar imóveis acima do teto local e perder tempo com opções que não vão aprovar.
  • Não considerar custos adicionais (cartório, ITBI, condomínio).
  • Deixar para comprovar renda no final — organize isso no começo.
  • Não pedir pré-análise — isso ajuda a negociar melhor e mais rápido.
  • Não guardar documentação e confirmações — tenha tudo arquivado.

Linha do tempo sugerida (organize sem correria)

  • Semana 1: confirmar teto municipal, simular cenários, checklist de documentos.
  • Semanas 2 a 3: pré-análise de crédito e visitas focadas em imóveis dentro do teto.
  • Semana 4: proposta, avaliação bancária e ajustes.
  • Semana 5+: assinatura, cartório e mudança.

Os prazos variam por cidade, banco e tipo de imóvel (pronto ou na planta). O importante é manter o passo a passo.

Perguntas frequentes (FAQ) — respostas diretas e únicas

1) O teto do meu município muda sempre?

Os tetos podem ser atualizados por normas oficiais. Não é “todo mês”, mas pode acontecer. Se o processo demorar, confirme o teto novamente antes de assinar.

2) Moro em cidade pequena: isso significa teto menor e menos opções?

Em geral, cidades menores têm tetos mais baixos, mas isso não quer dizer poucas opções. Construtoras locais e programas municipais costumam ajustar projetos para atender o MCMV. O segredo é focar a busca no que já está enquadrado.

3) Sou autônomo/MEI e tenho medo de não comprovar renda. O que funciona?

Extratos bancários regulares, DAS pagos, declaração anual do MEI, contratos/recibos de serviços e, quando possível, um relatório contábil simples. Leve tudo para a pré-análise e pergunte ao atendente o que mais fortalece o seu caso.

4) Posso usar FGTS para a entrada e ainda contar com subsídio?

Se você atende às regras do FGTS e do MCMV, sim, é comum combinar as duas coisas. Quem confirma isso é a análise do banco, com base nas normas vigentes e no teto do seu município.

5) E se a avaliação do banco der abaixo do preço pedido?

Negocie. O banco usa critérios técnicos. Se a avaliação for menor, ou o vendedor ajusta o preço, ou você complementa (se puder), ou busca outro imóvel dentro do teto e do valor de avaliação.

6) O que acontece se o imóvel passar um pouco do teto?

Se estiver acima do teto municipal, ele não entra nas condições do MCMV. Em vez de “forçar”, é melhor procurar outro imóvel elegível. Isso evita reprovação e perda de tempo.

7) Tenho prioridade por ser mulher chefe de família?

O programa costuma prever prioridades sociais. Leve a documentação que comprove sua situação e confirme na agência se há prioridade aplicável ao seu caso conforme as normas vigentes.